Сектор

Корпоративный сектор

Вид деятельности

Строительство и недвижимость

Тип

Аналитический комментарий

  • Дальнейшее снижение ипотечных ставок по сравнению с их пиком в марте и апреле 2022 года, а также доступ к субсидируемой ипотеке окажут поддержку спросу на жилую недвижимость в среднесрочной перспективе.

  • Продолжающееся снижение покупательной способности населения — долгосрочный тренд, который в дальнейшем начнет сдерживать спрос на жилье.

  • Негативное влияние на отрасль будут оказывать ограничения, связанные с выпуском строительных материалов и иных элементов строительного производства, которые либо импортируются, либо выпускаются на локальном рынке, но на импортном оборудовании или с использованием импортных компонентов.

Уровень спроса на жилую недвижимость, как и ранее, будет определяться в первую очередь динамикой ипотечных ставок (исторически падение реальных доходов населения очень слабо коррелирует с уровнем спроса и ценами на жилье). Необходимо отметить, что уже в мае текущего года льготная ставка по ипотеке снизилась до 9%. Это позволит избежать обвального падения спроса, о чем свидетельствует некоторое оживление на первичном рынке жилой недвижимости. Ожидаемое снижение спроса во второй половине 2022 года в результате роста ипотечных ставок (относительно среднего уровня 2021-го) окажется в пределах 10–20%.

С учетом рекордных продаж первого квартала снижение продаж за текущий год (в квадратных метрах) составит порядка 10–15%, при этом в денежном выражении объем рынка останется примерно на уровне 2021 года. На объемах ввода жилой недвижимости снижение спроса в 2022 году отразится лишь в 2023–2024 годах, в то время как показатели текущего года продемонстрировали новые рекорды. Так, за январь — май объем ввода жилья увеличился на 58% к показателю за аналогичный период прошлого года, при этом рост ввода многоквартирных домов составил 33,4%. 

В 2022 году, аналогично ситуации в 2020-м, наблюдается переориентация спроса со вторичного рынка на первичный. При этом экономическая неопределенность вынуждает компании откладывать принятие решений о начале реализации новых проектов, тогда как предложение в реализуемых проектах существенно сократилось в результате рекордного спроса в 2021 году и первом квартале 2022-го. Кроме того, на рынке продолжается консолидация, начавшаяся в результате перехода на эскроу-счета в 2019 году. В итоге можно ожидать, что до конца текущего года предложение на первичном рынке ощутимо снизится.

Еще одним фактором, негативно сказывающимся на стабильности в отрасли, является то, что значительная доля строительных материалов и оборудования (лифты, сантехника и др.), а также элементов отделки либо импортируется — особенно в премиальном сегменте возводимого жилья, — либо производится на импортном оборудовании или с использованием импортных компонентов.

Отметим, что благодаря переходу на проектное финансирование у компаний нет необходимости резко снижать цены для привлечения средств, требуемых для завершения строительства объектов, и это отличает нынешнюю ситуацию от прошлых неблагоприятных периодов в экономике. В результате перечисленные выше факторы будут препятствовать снижению цен на первичном рынке и способствовать сохранению рентабельности девелоперов.

Следует также подчеркнуть, что после рекордного спроса и роста цен большинство лидеров отрасли накопили значительные объемы средств на эскроу-счетах, которые превосходят размер суммарной задолженности компаний по проектному и общекорпоративному долгу. При этом в 2022–2023 годах ожидается массовое раскрытие эскроу-счетов, что позволит девелоперам относительно комфортно пройти период экономической турбулентности в среднесрочной перспективе.

Дальнейшее развитие ситуации в сегменте жилищного строительства во многом будет зависеть от общих тенденций в экономике и от динамики уровня доходов населения. Если экономические показатели продолжат снижаться, то негативное давление на отрасль будет возрастать. 

Версия для печати
Скачать PDF

Аналитики

Лариса Лознова
Управляющий директор - руководитель международной практики рейтингов нефинансовых компаний
+7 (495) 139-0498, доб. 171
Василий Танурков
Директор, группа корпоративных рейтингов
+7 (495) 139 03 44
Светлана Паничева
+7 (495) 139 04 80, доб. 169
Мы защищаем персональные данные пользователей и обрабатываем Cookies только для персонализации сервисов. Запретить обработку Cookies можно в настройках Вашего браузера. Пожалуйста, ознакомьтесь с условиями использования файлов cookie на этом веб-сайте, перейдя по ссылке.