Рынок жилой недвижимости: риски региональной дивергенции обостряются

• Продажи и цены: в 2025 году объем продаж новостроек в денежном выражении достиг 5,2 трлн руб. (+10% к 2024 году и +3,6% к рекордному 2023 году). В натуральном выражении продажи остались на уровне 2024 года (25,5 млн кв. м). Рост цен на первичное жилье составил 10,2% при инфляции в 5,6%, при этом основной рост пришелся на четвертый квартал (+4,7 п. п.).

• Региональный ценовой разрыв: ценовая динамика характеризовалась высокой неоднородностью: в Москве рост цен достиг 22,5% (более чем вдвое выше среднестранового показателя), тогда как в Дальневосточном федеральном округе — лишь 1,8%.

• Дисбаланс спроса и предложения: по состоянию на конец 2025 года соотношение распроданности жилья и строительной готовности в целом по стране составило 73% (оптимальный диапазон — от 60 до 80%), при этом в регионах наблюдались противоположные тенденции. В 30 субъектах был зафиксирован дефицит предложения (указанное выше соотношение составляло более 80%), в том числе в Москве (98%) и Санкт-Петербурге (96%). 25 регионов имели дефицит спроса (соотношение на уровне менее 60%), включая Краснодарский край (42%) и Красноярский край (54%).

• Динамика запуска новых проектов: общий объем запуска новых проектов за прошлый год сократился на 11,6% (до 41,3 млн кв. м) при разнонаправленной динамике в регионах. Так, например, в Санкт-Петербурге запуск новых проектов вырос на 33% год к году, а в Москве и Ростовской области снизился на 29 и 40% соответственно, что усилило региональные диспропорции.

Обзор рынка жилой недвижимости по итогам 2025 года

Вопреки пессимистичным прогнозам, 2025 год стал для девелоперов более удачным, чем ожидалось. Отмена массовой льготной ипотеки и высокая ключевая ставка, которые в начале года формировали негативные ожидания, не помешали рынку продемонстрировать позитивные результаты по итогам года. Однако за внешне благополучными средними показателями прослеживается значительная неоднородность: для 2025 года была характерна разнонаправленная динамика как во временном разрезе — первое полугодие существенно отличалось от второго, — так и в региональном: между субъектами Российской Федерации наблюдались сильные различия в темпах роста цен и в соотношении распроданности и стройготовности.

По итогам 2025 года девелоперы реализовали 25,5 млн кв. м жилья (см. рис. 1), что лишь символически превышает уровень 2024 года (+0,4%). При этом важно учитывать, что в первом полугодии 2024 года на рынке продолжала действовать программа массовой льготной ипотеки, обеспечивавшая существенную часть спроса. С учетом данного фактора результаты 2025 года в натуральном выражении можно расценивать как позитивные и свидетельствующие об успешной адаптации отрасли к новым условиям.

Рисунок 1. Продажи на первичном рынке жилья (ДДУ), млн кв. м

Источник: Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), АКРА

В денежном выражении объем продаж по договорам долевого участия (ДДУ) составил порядка 5,2 трлн руб., что превышает показатели как 2024-го, так и рекордного 2023 года (см. рис. 2). Рост объема продаж в денежном выражении обусловлен в первую очередь ростом цен на первичном рынке жилья. При этом первое полугодие 2025 года было слабым: продажи в денежном выражении оказались на 16% ниже уровня первого полугодия 2024 года, а в натуральном выражении — на 26%. Основу сильных результатов прошедшего года обеспечило именно второе полугодие. Так, продажи в денежном выражении превысили уровень первой половины года на 55%, а в натуральном выражении — на 50%. Такие результаты были обеспечены снижением ключевой ставки в течение года и ажиотажным спросом на семейную ипотеку в связи с ожидаемым ужесточением условий ее выдачи с февраля 2026 года. Показательно, что 35% всех продаж в денежном выражении пришлись на четвертый квартал 2025 года.

Рисунок 2. Продажи на первичном рынке жилья (ДДУ), млрд руб.

Источник: ЕИСЖС, АКРА

Сокращение предложения и рост спроса в связи со снижением ключевой ставки и востребованностью семейной ипотеки определили увеличение цен на рынке в 2025 году. По данным ДОМ.РФ, рост цен на первичном рынке жилья составил 10,2%, по данным СберИндекса, — 7,3%, что превысило официальную инфляцию в 5,6% (см. рис. 3). При этом основной вклад в рост цен внес четвертый квартал 2025 года — 4,7 из 10,2% за год. 

Рисунок 3. Изменение цены за кв. м на первичном рынке

Источник: ДОМ.РФ, СберИндекс, Банк России

Однако ценовая динамика характеризовалась высокой региональной неоднородностью (см. рис. 4). Так, в Центральном федеральном округе цены выросли на 10,6%, причем в Москве рост достиг 22,5%, что более чем вдвое превышает среднестрановой показатель. В то же время в Дальневосточном федеральном округе прирост цен оказался минимальным и составил всего 1,8%.

Рисунок 4. Изменение цены за кв. м на первичном рынке по федеральным округам

Источник: ДОМ.РФ

Объем жилищного строительства

Общий объем жилищного строительства в России по итогам 2025 года составил 116,6 млн кв. м, увеличившись на 2% в сравнении с годом ранее. При этом на долю десяти крупнейших субъектов Российской Федерации по объему жилищного строительства приходится более половины всего строящегося жилья в стране (см. рис. 5). Лидерство по объему строительства многоквартирных жилых домов удерживает Москва с долей в общем объеме жилищного строительства около 15%. Краснодарский край поднялся на второе место по итогам прошедшего года (7%), опередив Московскую область (6%). Кроме того, в 2025 году было зафиксировано начало строительных работ в Херсонской и Запорожской областях, общая площадь строительства в которых составила 33,2 млн кв. м (менее 1% в общем объеме строительства).

Рисунок 5. Топ-10 регионов по объему жилищного строительства, тыс. кв. м

Источник: ЕИСЖС, ДОМ.РФ

В 48 субъектах наблюдался рост объемов строящегося жилья, в 39 — снижение, в оставшихся двух регионах изменение в сравнении с 2024 годом практически отсутствовало. Среди всех субъектов Российской Федерации по итогам 2025 года регионом-лидером по темпу роста объема жилищного строительства стал Чукотский АО, продемонстрировавший девятикратный рост, при этом его доля в общем объеме строительства мала (см. табл. 1). Рост жилищного строительства также наблюдался в Луганской и Донецкой Народных Республиках — более чем четырехкратное увеличение объема строящегося жилья, в совокупности составившего около 600 тыс. кв. м на конец 2025 года. Наибольшее сокращение объемов жилищного строительства в прошедшем году пришлось на Республику Хакасия (снижение на 35%, до 200 тыс. кв. м) и Тверскую область (снижение на 29%, до 275 тыс. кв. м).

Таблица 1. Топ-5 регионов с наибольшими ростом и снижением объема строительства, тыс. кв. м

Источник: ЕИСЖС, ДОМ.РФ, расчеты АКРА

Запуск новых проектов

В 2025 году отмечалось снижение запуска новых проектов: общий объем запуска составил 41,3 млн кв. м против 46,7 млн кв. м в 2024 году (снижение на 11,6%).  На топ-10 регионов по запуску новых проектов в 2025 году пришлось 19,5 млн кв. м, или 47% от всего объема (см. рис. 6). Среди указанных регионов наибольшее снижение запуска отмечалось в Ростовской области (на 40%, с 2,5 до 1,5 млн кв. м). В Москве, Московской и Тюменской областях снижение запуска составило около 30%. Самый высокий прирост запуска новых проектов в 2025 году показал Санкт-Петербург — на 33%, до 1,8 млн кв. м по сравнению с 1,4 млн кв. м. Рост запуска новых проектов в Ленинградской и Свердловской областях составил 11 и 6% соответственно.

Рисунок 6. Топ-10 регионов по запуску новых проектов, тыс. кв. м

Источник: ЕИСЖС, ДОМ.РФ

В 35 субъектах наблюдалась активизация запуска новых проектов, в 52 регионах — снижение, а в оставшихся двух изменение в сравнении с 2024 годом практически отсутствовало. Несмотря на общее замедление в среднем по стране, активный запуск новых строительных проектов сохраняется в регионах с высокой потребностью в жилье или с развивающейся инфраструктурой (см. табл. 2). Лидирующими регионами по темпам роста запуска новых проектов в 2025 году стали Чукотский АО и Республика Ингушетия (рост в семь–восемь раз), Республика Алтай (более чем в пять раз), Луганская Народная Республика (более чем вчетверо) и Чеченская Республика (рост в 3,7 раза). Наиболее значительно запуск новых жилых проектов за прошедший год сократился в Еврейском АО и Камчатском крае, а также в Тверской области, Республике Бурятия и Курганской области.

Таблица 2. Топ-5 регионов с наибольшими ростом и снижением запуска новых проектов, тыс. кв. м

Баланс спроса и предложения

Для анализа региональных дисбалансов на рынке жилищного строительства в качестве ключевого индикатора целесообразно использовать соотношение двух показателей — степени распроданности и строительной готовности. Данное соотношение отражает, насколько успешно текущий спрос абсорбирует возводимое жилье с учетом стадии строительной готовности объектов. Оптимальным считается диапазон 60–80%, при котором рынок находится в состоянии равновесия: с одной стороны, девелоперы имеют достаточный запас денежных средств на эскроу-счетах для обслуживания проектного финансирования, с другой — сохраняется запас нереализованных площадей для удовлетворения будущего спроса.

На агрегированном уровне по Российской Федерации соотношение распроданности и стройготовности соответствует сбалансированному состоянию. Несмотря на ужесточение рыночных условий в 2025 году, распроданность по отношению к строительной готовности на конец года составила 73% (77% в 2024 году), что находится в оптимальном диапазоне 60–80%. Показатель восстановился с минимальных 69% в конце третьего квартала благодаря активному четвертому кварталу. Скорость продаж также улучшилась к концу года и составила 3,1 года против пикового значения в 3,7 года в июне 2025 года.

Рисунок 7. Соотношение распроданности и стройготовности в России

Источник: ЕИСЖС, АКРА

Однако более детальный анализ показал, что указанный баланс обеспечивается за счет разнонаправленной динамики в российских субъектах, которые уравновешивают друг друга в агрегированной статистике. Можно выделить две полярные группы регионов: с одной стороны, субъекты с высоким спросом и дефицитом предложения (где распроданность существенно превышает средний уровень), с другой — регионы с навесом нереализованного жилья и низкой скоростью продаж. В связи с этим для корректной оценки рисков необходимо анализировать каждый региональный рынок в отдельности (см. табл. 3).

Таблица 3. Соотношение распроданности и стройготовности по регионам на конец 2025 года

Источник: ЕИСЖС, ДОМ.РФ

¹ За исключением Запорожской области, Чукотского АО, Еврейской АО и Ненецкого АО, распроданность в которых была на нулевом уровне в рассматриваемых годах.

Дефицит предложения на рынке в 2025 году наблюдался в 30 субъектах Российской Федерации. Субъектами с максимальным соотношением распроданности и стройготовности и, соответственно, с наибольшим дефицитом предложения на рынке являлись Херсонская (170%) и Курская области (122%). Кроме того, значительный дефицит предложения последние три года фиксировался в Новгородской области и последние два года в Забайкальском крае и Севастополе (см. табл. 4). К регионам с дефицитом предложения среди топ-10 регионов с крупнейшими строительными рынками относятся Москва (98%), Санкт-Петербург (96%), Свердловская (83%) и Московская области (81%), а срок продажи непроданного строящегося жилья в них, по данным ДОМ.РФ, составляет два–два с половиной года.

Дефицит спроса был зафиксирован в 25 субъектах России. Регионами с наименьшим соотношением распроданности и стройготовности среди них являются Республика Ингушетия (1%), Чеченская Республика (2%) и Магаданская область (3%), причем наибольший дефицит спроса последние три года фиксировался в Чеченской Республике и Республике Ингушетия. Среди топ-10 регионов с наибольшим объемом строительных работ дефицит спроса наблюдается в Краснодарском крае (42%), срок реализации непроданного строящегося жилья в котором составляет около шести лет.

В оставшейся трети регионов соотношение распроданности и стройготовности находится на оптимальном уровне — в диапазоне 60–80%. При этом среди топ-10 регионов по объему строящегося жилья в пяти наблюдается оптимальное соотношение: Ростовская область (78%), Республика Татарстан (71%), Тюменская область (66%), Ленинградская область (65%), Новосибирская область (64%).

Таблица 4. Топ-5 регионов с максимальным и минимальным соотношением распроданности и стройготовности²

² За исключением Запорожской области, Чукотского АО, Еврейской АО и Ненецкого АО, распроданность в которых была на нулевом уровне в рассматриваемых годах.

риски региональной дивергенции

Анализ регионов с дефицитом предложения

Учитывая значительную неоднородность региональных рынков, нивелируемую в федеральной статистике, для объективной оценки рыночных перекосов следует рассмотреть крупнейшие региональные рынки (с объемом строящегося жилья свыше 1 млн кв. м на конец 2025 года) с высоким спросом при нехватке ликвидного предложения, а также регионы с избытком нераспроданных остатков.

В группу регионов с дефицитом предложения входят те субъекты, где соотношение распроданности и стройготовности превышает верхнюю границу оптимального диапазона (более 80%). Высокий уровень реализации объектов при низкой строительной готовности указывает на опережающий спрос, который не покрывается текущими объемами строительства. Для таких регионов характерны следующие риски:

• ускоренный рост цен на первичном рынке из-за дефицита предложения, ведущий к снижению доступности жилья;

• сокращение средней площади приобретаемых лотов, вызванное стремлением покупателей выбирать меньшие по площади квартиры для сохранения бюджета;

• зависимость динамики цен от действий ограниченного круга крупных девелоперов, контролирующих основной объем предложения.

На конец 2025 года среди регионов с объемом текущего строительства выше 1 млн кв. м наибольшее значение соотношения распроданности и строительной готовности зафиксировано в Нижегородской области, Москве и Санкт-Петербурге.

Нижегородская область

Нижегородская область в течение последних лет стабильно входит в топ регионов с наилучшей распроданностью строящегося жилья. На конец 2025 года соотношение распроданности и строительной готовности составило здесь 108%: в регионе продано 33% строящегося жилья при строительной готовности 31%, что указывает на опережающие темпы реализации относительно физической готовности объектов.

При этом, как показано на рис. 8, дефицит предложения на рынке планомерно сокращается за счет запуска новых проектов, в том числе благодаря широкому использованию механизма комплексного развития территорий (КРТ) в регионе: Нижегородская область входит в число лидеров в России по внедрению КРТ, занимая пятое место в России по этому критерию на конец 2025 года.

Рисунок 8. Объем строящегося жилья, запуск и соотношение распроданности и стройготовности в Нижегородской области

Источник: ЕИСЖС, АКРА

Высокий спрос на новостройки в регионе подтверждается статистикой сделок: количество зарегистрированных ДДУ в 2025 году выросло на 30,3% в годовом сопоставлении, достигнув 11,8 тыс. При этом на протяжении последних трех лет темпы роста цен на недвижимость в Нижегородской области стабильно превышали среднероссийские (см. рис. 9). По мере насыщения рынка новым предложением разрыв между региональной и общероссийской ценовой динамикой постепенно сокращается: если в 2023 году превышение достигало 3,4 п. п., то в 2025 году составило 1,7 п. п.

Рисунок 9. Изменение цены квадратного метра на первичном рынке Нижегородской области

Источник: ДОМ.РФ, АКРА

С точки зрения факторов, определяющих долгосрочную динамику цен и перспективы развития жилищного строительства в регионе, отметим умеренную обеспеченность населения жильем. В 2023–2025 годах этот показатель в Нижегородской области стабильно уступал среднероссийскому: 28,3 кв. м на человека по итогам 2025 года против 28,8 кв. м в целом по стране (см. рис. 10). При этом регион не достигает установленного президентским указом целевого ориентира, согласно которому к 2030 году обеспеченность россиян жильем должна составлять не менее 33 кв. м на человека. Достижение указанного уровня потребует значительного наращивания объемов жилищного строительства, что при сохраняющемся дефиците предложения формирует долгосрочную основу для поддержания высокого спроса на первичном рынке.

Рисунок 10. Обеспеченность жильем в Нижегородской области (городское население)

Источник: Росстат

Сдерживающим фактором для роста спроса на жилье выступает убыль населения в регионе: согласно данным Росстата, за последние пять лет численность населения Нижегородской области сократилась на 5,1%. Кроме того, в регионе относительно невысокий спрос на недвижимость со стороны внешних покупателей: на их долю в 2025 году пришлось лишь 10–15% сделок.

Вместе с тем в регионе сохраняется дефицит современного жилья: доля жилищного фонда, построенного после 2019 года, составляет 9–11%, тогда как в среднем по стране показатель достигает 15%. Именно это во многом объясняет широкое применение механизма КРТ в Нижегородской области, позволяющего не только наращивать объемы строительства, но и обновлять городскую среду.

Нижегородская область демонстрирует классические признаки региона с дефицитом предложения: опережающие темпы продаж при ограниченном объеме строительства, устойчивый рост цен. В краткосрочной перспективе сохранение дисбаланса будет поддерживать опережающий рост цен и стимулировать сокращение средней площади приобретаемых лотов. Учитывая описанные выше факторы, при условии дальнейшего роста объемов строительства в регионе риск снижения доступности жилья здесь можно оценить как средний.

Москва

Вслед за Нижегородской областью наиболее острый дефицит новостроек фиксируется в Москве, которая традиционно входит в число лидеров с точки зрения спроса. В 2025 году ситуация с предложением усугубилась: объем строящегося жилья впервые с 2021 года сократился, снижение составило 2,2% (до 17,3 млн кв. м), а запуск новых проектов упал на 29% относительно показателя за 2024 год и составил всего 3,9 млн кв. м (см. рис. 11).

Рисунок 11. Объем строящегося жилья, запуск и соотношение распроданности и стройготовности в Москве

Источник: ЕИСЖС, АКРА

Высокий спрос на столичные новостройки подтверждается ценовой статистикой: так, в 2025 году темпы роста цен в Москве более чем вдвое превышали среднероссийские (см. рис. 12). Ключевым структурным изменением московского рынка недвижимости стало резкое сокращение доли массового жилья. Если в 2020-м на этот сегмент приходилось 60,4% от объемов строительства, то к концу 2025 года его доля снизилась до 42,1%. В проектах с вводом после 2026 года на массовое жилье приходится лишь 2,8 млн кв. м, тогда как на бизнес-сегмент и элитную недвижимость — в 2,3 раза больше (6,5 млн кв. м). Такая трансформация структуры предложения создает предпосылки для дальнейшего роста средних цен и снижения доступности жилья в столице.

Рисунок 12. Изменение цены квадратного метра на первичном рынке Москвы

Источник: ДОМ.РФ, АКРА

При анализе долгосрочных трендов московского рынка жилья ключевое значение имеют его структурные демографические особенности, кардинально отличающиеся от среднероссийских. Статистика подтверждает устойчивый рост численности населения столицы (прирост за пять лет на 5%), обеспечиваемый в основном миграционной составляющей. Это фундаментальная основа для поддержания спроса на жилье в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Помимо этого, как показано на рис. 13, обеспеченность жильем в Москве остается ниже среднестранового уровня (порядка 22,3 кв. м на человека, что заметно ниже целевых 33 кв. м к 2030 году), а высокий миграционный приток создает дополнительное давление на рынок.

Рисунок 13. Обеспеченность жильем в Москве

Источник: Росстат

Помимо органического спроса, генерируемого ростом численности постоянного населения, существенным фактором поддержки московского рынка новостроек выступает межрегиональный спрос. Столица традиционно выполняет функцию общенационального рынка — реципиента капитала, привлекая покупателей из субъектов Российской Федерации. Для данной категории инвесторов приобретение недвижимости в Москве служит инструментом сохранения и диверсификации капитала, а также решает социально-бытовые задачи, связанные с переездом или обучением детей. По оценкам АКРА, за 2025 год доля подобных сделок с участием иногородних клиентов составила порядка 31% от общего объема.

Сдерживающим фактором для дальнейшего роста спроса на недвижимость в столице выступает относительно современный жилищный фонд. Доля жилья, построенного после 2019 года, составляет в Москве около 19–20%, что заметно выше, чем в среднем по стране (15%). Высокая доля современного жилья отчасти снижает остроту потребности в новом строительстве для обновления фонда, однако не компенсирует дефицит предложения в массовом сегменте, поскольку объекты, возводимые по программе реновации, поступают в открытую продажу в ограниченном количестве и не всегда соответствуют рыночным запросам.

Рынок Москвы находится в состоянии структурного дефицита предложения, усугубленного перекосом в сторону дорогих сегментов. Индикаторы дисбаланса: рекордно низкий объем запуска проектов, высокая распроданность массового сегмента и опережающий рост цен. В краткосрочном периоде ожидается сохранение данной конъюнктуры с прогнозируемым ростом цен выше среднероссийских даже при высоких процентных ставках. С учетом миграционного давления, территориальных ограничений застройки и изменения структуры ввода (в пользу премиальных сегментов) риск снижения доступности жилья в столице оценивается как высокий.

Санкт-Петербург

Санкт-Петербург занимает третье место по показателю распроданности жилья среди российских регионов с объемом строительства более 1 млн кв. м. Здесь наблюдается устойчивый дефицит предложения на фоне восстановления запуска новых проектов.

Соотношение распроданности и строительной готовности в Санкт-Петербурге на конец 2025 года составило 96% (см. рис. 14); показатель демонстрирует рост третий год подряд. Уровень распроданности сохраняется в диапазоне от 37 до 38% при снижении строительной готовности, что связано с активизацией запуска новых проектов в 2025 году. Важно отметить, что в 2024 году застройщики сталкивались с объективными сложностями при получении разрешений на строительство в связи с градостроительной политикой, в результате чего запуск новых проектов сократился почти вдвое относительно показателя за 2023 год. Рост объемов запуска проектов в 2025 году можно оценить как позитивный фактор, способствующий постепенному насыщению рынка и сдерживанию дальнейшего роста дефицита предложения.

Рисунок 14. Объем строящегося жилья, запуск и соотношение распроданности и стройготовности в Санкт-Петербурге

Источник: ЕИСЖС, АКРА

При этом, как показано на рис. 15, сокращение объемов запуска новых проектов в 2024 году и дальнейший рост соотношения распроданности и строительной готовности обусловили перелом ценовой динамики в регионе. Если в 2023 году темпы роста цен на жилье в Санкт-Петербурге (4,7%) существенно отставали от среднероссийских (12,1%), то в 2024–2025 годах цены здесь росли быстрее, чем в среднем по стране. Так, в 2025 году рост цен в Санкт-Петербурге составил 11,4% против 10,2% в среднем по России, что отражает усиление дефицита предложения и структурную трансформацию локального рынка жилья.

Рисунок 15. Изменение цены квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга

Источник: ДОМ.РФ, АКРА

С точки зрения факторов, определяющих долгосрочную динамику цен на недвижимость и перспективы развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге, ключевое значение имеет демографическая ситуация. Город выступает одним из главных центров притяжения миграционных потоков в стране. На начало 2025 года численность населения Санкт-Петербурга составила 5,6 млн человек (прирост на 4,7% за последние пять лет). Миграционный прирост компенсирует естественную убыль населения и формирует устойчивую базу спроса на жилье.

Помимо высокого спроса, связанного с миграционным приростом, спрос на петербургские новостройки активно поддерживается покупателями из других регионов. Санкт-Петербург выступает вторым по привлекательности рынком для иногородних покупателей, которые рассматривают покупку недвижимости здесь как инвестиционную возможность, либо планируют использовать данную недвижимость для обеспечения жильем детей или в целях переезда. Так, за 2025 год порядка 25–27% сделок было осуществлено покупателями из других регионов страны.

Санкт-Петербург демонстрирует сопоставимую со среднероссийским уровнем обеспеченность населения жильем: 28,1 кв. м на человека по итогам 2024 года (в связи с отсутствием статистики по Санкт-Петербургу за 2025 год использованы данные за 2024 год) против 28,3 кв. м в среднем по стране (см. рис. 16). Поскольку стоимость квадратного метра жилья в Санкт-Петербурге существенно превышает среднестрановые показатели, достижение такого уровня обеспеченности можно оценивать позитивно.

Рисунок 16. Обеспеченность жильем в Санкт-Петербурге

* В связи с отсутствием статистики по Санкт-Петербургу за 2025 год использованы данные за 2024 год. 
Источник: Росстат

На среднероссийском уровне также находится доля жилья, построенного после 2019 года. В Санкт-Петербурге она составляет 14–15% против 15% в среднем по стране. Это говорит о планомерном обновлении жилищного фонда города, сопоставимом с общероссийской динамикой.

Санкт-Петербург демонстрирует признаки региона с устойчивым дефицитом предложения: опережающий рост цен (на 11,4% за 2025 год) при стабильном спросе, поддерживаемом мощным миграционным притоком и активностью иногородних покупателей. Структурная трансформация рынка в сторону более дорогой недвижимости создает дополнительные риски для покупателей массового сегмента. Учитывая продолжающийся миграционный приток, активизацию девелоперов и наличие городских программ по улучшению жилищных условий, риск снижения доступности жилья в Санкт-Петербурге можно оценить как средний.

Анализ регионов с дефицитом спроса

К группе регионов с дефицитом спроса относятся субъекты, в которых соотношение распроданности и стройготовности составляет менее 60%: это означает, что темпы строительства жилья здесь значительно превышают темпы его реализации. Для таких регионов характерны следующие риски:

• снижение финансовой стабильности девелоперов в регионе вследствие недостаточного наполнения эскроу-счетов;

• более медленные темпы роста цен на первичном рынке по сравнению со среднероссийскими (что может спровоцировать ожидания дальнейшего углубления ценового разрыва и привести к дополнительному охлаждению спроса в регионе);

• применение девелоперами более рискованных финансовых механизмов для поддержания спроса.

На конец 2025 года среди регионов с объемом текущего строительства, превышающим 1 млн кв. м, наиболее низкие показатели соотношения распроданности и строительной готовности наблюдались в Краснодарском крае, Воронежской области и в Красноярском крае.

Краснодарский край

Текущие показатели Краснодарского края свидетельствуют об отрицательной динамике спроса на жилье, который не покрывает существующий объем предложения. Общий объем строящегося жилья в регионе на протяжении трех лет находится на уровне 8,1 млн кв. м (см. рис. 17). Уровень распроданности строящегося жилья в регионе стабильно снижался (с 27% в 2023 году до 19% в 2025-м) при росте стройготовности с 38 до 46%, что говорит об опережающих темпах роста строительства жилья по сравнению с темпами его реализации. При этом объем запуска новых проектов в Краснодарском крае в 2025 году составил 2,6 млн кв. м, благодаря чему по объемам текущего строительства регион опередил даже Московскую область, где соотношение распроданности и стройготовности существенно выше (81%). На конец 2025 года соотношение распроданности и строительной готовности в Краснодарском крае составило 42% по сравнению с 71% в 2023-м. 

Рисунок 17. Объем строящегося жилья, запуск и соотношение распроданности и стройготовности в Краснодарском крае

Источник: ЕИСЖС, АКРА

Дисбаланс между ростом предложения (запуск новых проектов) и падающей распроданностью стал причиной охлаждения цен на первичном рынке недвижимости Краснодарского края. Если в 2023 году темп роста цен на жилье в новостройках на 4 п. п. превышал среднестрановой уровень (см. рис. 18), то по мере охлаждения спроса темп роста цен в регионе на конец 2025 года оказался на 6 п. п. ниже, чем в среднем по России. О снижении спроса на первичном рынке жилья Краснодарского края также свидетельствует сокращение объема продаж. Так, количество действующих ДДУ за 2025 год снизилось на 15,7% относительно уровня 2024 года (с 44,1 до 37,1 тыс.).  

Рисунок 18. Изменение цены квадратного метра на первичном рынке Краснодарского края

Источник: ДОМ.РФ, АКРА

С 2020 года в регионе не наблюдается существенного изменения численности постоянного населения (-0,6%), что в некоторой степени сдерживает спрос на недвижимость. Доля городского населения в общей численности населения Краснодарского края в 2023–2025 годах находилась на уровне 57%, что объясняет сниженную востребованность многоквартирного жилья на региональном рынке. Показатель обеспеченности населения жильем в Краснодарском крае превышал среднероссийский уровень на 6–7 п. п. в 2023–2024 годах (см. рис. 19). Важно подчеркнуть: регион относится к тем немногим территориям, где высокая доля спроса обеспечивается не местным населением, а внешними инвесторами, приобретающими жилье для вложения средств. В 2025 году доля покупателей из других регионов на рынке новостроек Краснодарского края оценивалась на уровне 35%.

Рисунок 19. Обеспеченность жильем в Краснодарском крае (городское население)

* В связи с отсутствием статистики по Краснодарскому краю за 2025 год использованы данные за 2024 год.
Источник: Росстат

Краснодарский край входит в число лидеров по темпам обновления жилищного фонда в России. Доля жилья, построенного в регионе после 2019 года, превышает среднестрановой уровень, составляющий около 15%, и приближается к 20%.

Таким образом, Краснодарскому краю присущи классические признаки региона с дефицитом спроса: наблюдаются опережающие темпы строительства при ограниченном объеме продаж и снижение темпа роста цен. При сохранении стабильно высоких темпов строительства фактические продажи жилья замедляются. Сложившаяся конъюнктура позволяет прогнозировать, что темпы роста цен на жилье на первичном рынке региона будут уступать среднероссийским, а замедление продаж приведет к снижению наполняемости эскроу-счетов, тем самым повышая стоимость фондирования и общие риски проектного финансирования для застройщиков. Принимая во внимание туристический потенциал Краснодарского края, риск переизбытка предложения жилья в нем можно оценить на среднем уровне.

Воронежская область

В 2023 году ситуация на рынке жилищного строительства Воронежской области была оптимальной с точки зрения баланса спроса и предложения: соотношение распроданности и строительной готовности в регионе составляло 75%. В 2023–2025 годах объемы текущего строительства и темпы запуска новых проектов в регионе не менялись: так, ежегодно объем строящегося жилья составлял 1,8–1,9 млн кв. м, запуск новых жилых проектов — около 1 млн кв. м (см. рис. 20). При этом уровень распроданности снизился с 32% в 2023 году до 22% по итогам прошлого года, а показатель строительной готовности — с 45 до 41%. Изменение параметров льготной ипотеки и жесткая денежно-кредитная политика сделали невозможным сохранение показателей на уровне 2023 года, когда покрытие стройготовности продажами достигало 75%. Снижение коэффициента до 52% в 2024–2025 годах свидетельствует о вхождении рынка в фазу стагнации спроса.

Рисунок 20. Объем строящегося жилья, запуск и соотношение распроданности и стройготовности в Воронежской области

Источник: ЕИСЖС, АКРА

О спаде спроса на новостройки также говорит снижение количества действующих ДДУ на 9,8% в 2025 году относительно уровня 2024-го (с 9,0 тыс. до 8,1 тыс.). Динамика цен на жилье в новостройках в Воронежской области в целом повторяла общестрановую тенденцию, однако в 2024 году отклонение от среднего уровня было максимальным: если в 2023 году разница составляла 2,5 п. п., то в 2024-м разрыв достиг 6,2 п. п. (см. рис. 21).

Рисунок 21. Изменение цены квадратного метра на первичном рынке Воронежской области

Источник: ДОМ.РФ, АКРА

Важным фактором, влияющим на будущие показатели жилищного строительства и ценообразование, является демографическая ситуация в регионе. По данным Росстата, численность постоянного населения в регионе с 2020 года сократилась на 2,6%. Воронежская область характеризуется умеренно высоким уровнем урбанизации: доля городского населения в общей численности населения в 2023–2025 годах составляла 68,5%. Как показано на рис. 22, в 2024 году обеспеченность населения региона жильем достигла установленного президентским указом целевого ориентира, составив 33,6 кв. м в расчете на одного жителя, что в среднем на 5,5 кв. м превышает среднероссийский уровень (в связи с отсутствием статистики по Воронежской области за 2025 год использованы данные за 2024 год).

Рисунок 22. Обеспеченность жильем в Воронежской области (городское население)

* В связи с отсутствием статистики по Воронежской области за 2025 год использованы данные за 2024 год.
Источник: Росстат

Таким образом, текущая динамика рынка недвижимости Воронежской области преимущественно определяется охлаждением спроса, вызванным трансформацией льготной ипотеки и высокой стоимостью рыночных заимствований. Тем не менее риск переизбытка предложения на рынке оценивается Агентством как низкий. Ожидается, что по мере смягчения денежно-кредитной политики и восстановления объема продаж рынок вернется к равновесному состоянию, а темпы роста цен на первичную жилую недвижимость в регионе не будут демонстрировать значительных отклонений от общероссийских показателей.

Красноярский край

Красноярский край также продемонстрировал признаки дисбаланса спроса в 2025 году. Рынок жилья в регионе прошел несколько этапов: от дефицита предложения в 2023 году (отношение распроданности к стройготовности — 87%) через баланс спроса и предложения в 2024-м (72%) к дефициту спроса в 2025-м, когда показатель снизился до 54% (см. рис. 23). Уровень распроданности сократился с 32% в 2023-м до 19% по итогам прошлого года при показателе строительной готовности в диапазоне 35–37% в 2023–2025 годах. Такое опережающее снижение уровня распроданности по отношению к стройготовности указывает на возникший локальный рост затоваренности на рынке недвижимости. Объем строящегося жилья в 2023–2025 годах находился на уровне 1,8 млн кв. м, снижение в 2025 году по отношению к 2024 году составило 2,4%. Запуск новых проектов при этом сократился более существенно — на 23% в 2025-м по отношению к 2023 году.

Рисунок 23. Объем строящегося жилья, запуск и соотношение распроданности и стройготовности в Красноярском крае

Источник: ЕИСЖС, АКРА

Статистика сделок подтверждает снижение спроса в течение последних двух лет. Так, количество действующих ДДУ в 2025-м снизилось на 27,3% в годовом сопоставлении, до 6,7 тыс. Динамика изменения цен на первичном рынке жилья в регионе отражает изменение баланса спроса и предложения. Как указано на рис. 24, по мере понижения отношения уровня распроданности к стройготовности наблюдалось снижение темпов роста цен на новостройки. Если в 2023 году темп роста цен в Красноярском крае превышал среднероссийский на 5,9 п. п., то в 2024 году регион уже отставал от среднего показателя по стране на 2,7 п. п., а в 2025-м разрыв увеличился до 6,9 п. п.

Рисунок 24. Изменение цены квадратного метра на первичном рынке Красноярского края

Источник: ДОМ.РФ, АКРА

Данные Росстата говорят о снижении численности постоянного населения Красноярского края почти на 1% с 2020 года, что формирует предпосылки для снижения спроса на жилье. Уровень урбанизации региона сохраняется стабильно высоким и составляет 80%. Существующий разрыв между фактическим (27 кв. м на человека) и целевым уровнями обеспеченности жильем остается мощным стимулом для дальнейшего развития жилищного строительства в Красноярском крае (в связи с отсутствием статистики по Краснодарскому краю за 2025 год использованы данные за 2024 год).

Рисунок 25. Обеспеченность жильем в Красноярском крае (городское население)

* В связи с отсутствием статистики по Красноярскому краю за 2025 год использованы данные за 2024 год.
Источник: Росстат

Таким образом, в Красноярском крае пока не сложился критический избыток предложения, однако девелоперы демонстрируют сдержанность, сокращая портфели строящегося жилья и запуск новых проектов. С одной стороны, такая стратегия способствует восстановлению рыночного равновесия, с другой — подтверждает ограниченность платежеспособного спроса. Это замедляет приток средств на эскроу-счета и сдерживает ценовую динамику. В результате в среднесрочной перспективе темпы роста цен на новостройки в регионе могут устойчиво отставать от среднероссийских.

итоги 2025 года и прогноз на 2026 год: коррекция рыночных моделей

Проведенный анализ позволяет сделать ряд ключевых выводов относительно состояния и перспектив российского рынка жилищного строительства.

• Рынок в целом: адаптация к новым условиям

Несмотря на отказ от массовой льготной ипотеки и сохранение высокой ключевой ставки в начале 2025 года, отрасль продемонстрировала способность к адаптации. Совокупный объем продаж в денежном выражении не только восстановился после слабого первого полугодия, но и превысил показатели рекордного 2023 года. Основными факторами роста выступили ажиотажный спрос на семейную ипотеку во втором полугодии, подогретый ожиданием ужесточения ее условий, а также снижение ключевой ставки в течение года. Однако важно подчеркнуть, что успех 2025 года был обеспечен фактически одним кварталом — на четвертый квартал пришлось 35% общего объема продаж в денежном выражении. Это указывает на сохранение высокой чувствительности рынка к макроэкономическим сигналам и регуляторным изменениям.

• Региональная дивергенция как ключевой риск

Агрегированные показатели маскируют региональные различия. Если на федеральном уровне соотношение распроданности и стройготовности (73%) находится в пределах нормы, то анализ субъектов Российской Федерации выявляет поляризацию рынка. С одной стороны, сформировалась группа регионов с устойчивым дефицитом предложения (30 субъектов), где распроданность превышает 80%. К ним относятся крупнейшие рынки — Москва (98%) и Санкт-Петербург (96%). В этих регионах фиксируются опережающий рост цен (в Москве более чем в два раза выше среднероссийского), снижение доступности жилья и структурный сдвиг в сторону более дорогих сегментов. С другой стороны, 25 регионов, в том числе такие значимые рынки, как Краснодарский край (42%), Воронежская область (52%) и Красноярский край (54%), столкнулись с дефицитом спроса (распроданность ниже 60%). В регионах данной группы на первый план выходят риски затоваривания, замедления ценовой динамики и падения финансовой устойчивости застройщиков из-за низкой наполняемости эскроу-счетов.

• Факторы, усиливающие дисбаланс

Анализ показывает, что разнонаправленная динамика запусков новых проектов в 2024–2025 годах усугубила региональные диспропорции. В регионах с дефицитом предложения сокращение объемов нового строительства (например, в Москве на 29%) лишь усилило ценовое давление. В то же время в Санкт-Петербурге рост запусков на 33% позволил частично сдержать дальнейшее увеличение дефицита. В Краснодарском крае, напротив, сохранение высокого уровня запусков (около 2,6 млн кв. м в год) на фоне падения распроданности привело к накоплению нереализованных остатков и охлаждению цен. Эти примеры демонстрируют отсутствие универсальных стратегий: результат девелопера все в большей мере зависит от точности оценки локальной конъюнктуры.

• Долгосрочные структурные ограничители

Рассмотренные примеры наиболее крупных регионов выявляют фундаментальные факторы, которые будут определять траекторию развития рынка жилищного строительства в ближайшие годы. В Москве и Санкт-Петербурге ключевыми факторами спроса остаются миграционный приток, высокая доля иногородних покупателей и недостаточная обеспеченность жильем относительно целевого ориентира. При этом в столице дополнительным фактором риска выступает структурный перекос предложения в сторону бизнес- и элитного сегментов, что ограничивает возможности массового покупателя. В Нижегородской области, несмотря на дефицит предложения, сдерживающим фактором служит убыль населения, что ставит вопрос об устойчивости спроса в долгосрочной перспективе. В регионах с дефицитом спроса (Краснодарский край, Воронежская область, Красноярский край) ключевыми вызовами являются высокая база обеспеченности жильем (в Воронежской области уже выше целевого уровня), стагнация или сокращение численности населения, а также снижение заинтересованности со стороны иногородних инвесторов.

• Перспективы 2026 года: между ожиданием и реальностью

Вступление в силу с февраля 2026 года новых условий выдачи семейной ипотеки, ажиотаж вокруг которых сформировал сильную базу четвертого квартала 2025 года, создает эффект высокой базы и несет риски охлаждения спроса в первом полугодии 2026 года. При сохранении жесткой денежно-кредитной политики это может привести к новому витку сокращения запусков новых проектов и к усилению конкуренции за покупателя. Внешне благополучные средние показатели 2025 года маскируют нарастание диспропорций, которые в перспективе могут потребовать адресных мер регулирования. Для девелоперов ключевым фактором успеха становится не столько масштаб бизнеса, сколько способность к тонкой настройке проектов под специфику конкретного региона, управление портфелем с учетом локальных балансов спроса и предложения, а также финансовая дисциплина в условиях сокращения доступного проектного финансирования.